Lexique juridique
Ce lexique professionnel explique les principaux termes liés à la gestion, l’expertise et l’indemnisation des sinistres immobiliers et commerciaux : incendie, dégât des eaux, perte d’exploitation, valeur vénale, exclusions de garantie, et bien d’autres notions clés du secteur de l’assurance et de l’immobilier.
Incendie
L’incendie désigne la combustion non maîtrisée d’un feu entraînant des destructions matérielles, humaines ou économiques. Dans la gestion de sinistres immobiliers, c’est l’un des événements les plus lourds à traiter, car il affecte souvent la structure du bâtiment, les installations techniques et parfois l’activité commerciale elle-même. Exemple : un court-circuit dans un hôtel social provoque un incendie entraînant la fermeture temporaire et l’indemnisation pour perte d’exploitation.
Explosion / Dégât des eaux
Une explosion résulte d’une réaction physique ou chimique provoquant une libération brutale d’énergie (gaz, vapeur, produits chimiques). Un dégât des eaux correspond à des dommages causés par une fuite, un débordement ou une infiltration. Dans le secteur immobilier, ces sinistres impliquent des expertises techniques précises et des chiffrages rapides afin de limiter l’aggravation des dégâts. Exemple : une rupture de canalisation dans un immeuble de bureaux engendre des dommages sur plusieurs étages et déclenche un sinistre multirisque.
Sécheresse
La sécheresse, reconnue comme catastrophe naturelle, entraîne le retrait-gonflement des sols argileux, provoquant fissures et affaissements sur les bâtiments. Les cabinets d’expertise doivent alors distinguer les désordres liés à ce phénomène de ceux dus à un défaut d’entretien. Exemple : un pavillon fissuré après un été sec fait l’objet d’une demande de reconnaissance CAT-NAT pour obtenir une indemnisation.
Effondrement
Copropriété
Perte d’exploitation
L’effondrement désigne la ruine partielle ou totale d’un ouvrage. Dans le contexte de l’assurance immobilière, il peut résulter d’un vice structurel, d’une surcharge, ou d’un sinistre préalable mal traité. Exemple : un plancher s’effondre dans un immeuble ancien en copropriété, entraînant une expertise contradictoire entre assureur, propriétaire et syndic.
Une copropriété regroupe plusieurs propriétaires partageant la responsabilité d’un immeuble. En cas de sinistre, la complexité réside dans la répartition des responsabilités entre les parties privatives et communes, et la gestion coordonnée entre syndics, assureurs et experts. Exemple : un dégât des eaux provenant d’une colonne montante engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
La perte d’exploitation représente la baisse de chiffre d’affaires consécutive à un sinistre immobilisant l’activité. Dans le cadre des assurances professionnelles, elle fait l’objet d ’un calcul précis à partir des bilans comptables, souvent avec l’appui d’un expert-comptable. Exemple : un restaurant sinistré par incendie est indemnisé pour les revenus perdus pendant les travaux.
Perte financière
Valeur vénale de fonds de commerce
Courtiers
C’est la conséquence économique d’un sinistre, même sans dommage matériel direct. Elle concerne les retards, pénalités ou ruptures contractuelles subies par l’assuré. Exemple : une foncière perd des loyers pendant les travaux d’un local endommagé par dégât des eaux.
La valeur vénale correspond au prix auquel un fonds de commerce pourrait être cédé avant sinistre. Elle inclut la clientèle, le bail, le matériel et la réputation. Dans une indemnisation, elle sert de base pour compenser la perte totale d’activité. Exemple : l’évaluation d’un hôtel sinistré sert à chiffrer l’indemnité due par l’assureur pour perte définitive du fonds.
Les courtiers en assurance agissent en tant qu’intermédiaires indépendants entre les entreprises et les compagnies. Ils conseillent sur les garanties adaptées aux risques immobiliers et commerciaux et accompagnent leurs clients dans la gestion des sinistres. Exemple : un courtier suit le dossier d’un commerce après un incendie et défend les intérêts de son assuré face à la compagnie.
Avocats - Huissiers
Experts-comptables
Directeur financier
Les avocats interviennent lors de litiges sur l’indemnisation, l’interprétation des garanties ou les responsabilités. Les huissiers, eux, établissent des constats objectifs avant expertise ou procédure. Exemple : un huissier constate les dégâts avant l’intervention d’un expert, tandis qu’un avocat saisit le tribunal pour contester un refus d’indemnisation.
Ils assistent les assurés dans l’évaluation financière des pertes et la reconstitution des résultats d’exploitation. Leur rôle est central dans les sinistres commerciaux. Exemple : l’expert-comptable reconstitue le chiffre d’affaires perdu d’une boulangerie sinistrée pour chiffrer la perte d’exploitation.
Responsable des équilibres économiques de l’entreprise, il intervient dans le suivi des sinistres importants et la gestion des flux d’indemnisation. Exemple : le directeur financier valide la comptabilisation d’une indemnité d’assurance liée à un sinistre industriel.
Réseau de franchise
Foncière - Restaurant
Cabinet de gestion immobilier
Les franchises regroupent plusieurs établissements sous une même enseigne. Lors d’un sinistre, la coordination entre le franchiseur et les franchisés est essentielle pour assurer la continuité de marque et la gestion des pertes d’exploitation. Exemple : un incendie dans un restaurant franchisé nécessite une indemnisation sans impacter la réputation du réseau.
La foncière, propriétaire des murs, et le restaurateur, exploitant du fonds, ont des intérêts distincts. Un sinistre entraîne souvent une double indemnisation : dommages immobiliers pour la foncière, pertes d’exploitation pour le locataire. Exemple : la foncière fait réparer le local, tandis que le restaurateur est indemnisé pour les pertes de chiffre d’affaires.
Il administre des biens pour le compte de propriétaires : gestion locative, maintenance, déclarations de sinistres. Dans le cadre d’un sinistre, il agit souvent comme intermédiaire entre assureurs, experts et locataires. Exemple : un cabinet déclare un dégât des eaux survenu dans un immeuble géré pour le compte d’une SCI.
Hôtel - Usine
Bureau - Magasin
Exclusion de garantie
Ces établissements sont à haut risque en raison de leur activité continue et de leur valeur d’exploitation. Les sinistres y nécessitent des expertises rapides et une planification de reprise. Exemple : une usine touchée par une explosion mobilise expertise technique, environnementale et financière.
Les bureaux et magasins sont exposés à des sinistres quotidiens : fuites, incendies, vandalisme. Leur évaluation implique la prise en compte du mobilier, du matériel informatique et du manque à gagner. Exemple : une boutique endommagée par un dégât des eaux perd sa marchandise et son chiffre d’affaires.
Clause contractuelle précisant les cas non couverts (faute intentionnelle, défaut d’entretien, etc.). Dans la gestion de sinistres, elle constitue un motif fréquent de refus d’indemnisation. Exemple : un incendie volontaire commis par le gérant est exclu de toute garantie.
Non-paiement des primes
Police résiliée
Absence de garantie
L’absence de paiement suspend la couverture et peut entraîner la résiliation du contrat. Les gestionnaires doivent systématiquement vérifier l’état des paiements avant toute indemnisation. Exemple : un sinistre déclaré alors que la prime n’a pas été réglée depuis trois mois n’est pas indemnisé.
Une police d’assurance résiliée cesse de produire ses effets. Dans la gestion de sinistre, cette situation bloque toute possibilité d’indemnisation. Exemple : un propriétaire découvre après un incendie que son contrat a été résilié pour non-paiement.
Survient quand le risque n’est pas prévu par le contrat. Le gestionnaire doit alors informer l’assuré et éventuellement rechercher un autre fondement d’indemnisation. Exemple : une fissuration due à la sécheresse sans garantie CAT-NAT activée.
Expertise et chiffrage succinct
Découvert de garantie
Recours sur franchise
Première estimation rapide du montant des dommages, réalisée pour orienter la stratégie de gestion du dossier. Elle permet souvent d’avancer une provision à l’assuré. Exemple : un expert estime rapidement à 15 000 € les dégâts d’eau avant rapport final.
Partie du dommage excédant le plafond prévu au contrat. L’entreprise supporte alors cette différence. Exemple : un sinistre évalué à 120 000 € avec un plafond de 100 000 € laisse un découvert de 20 000 €.
Procédure visant à récupérer le montant de la franchise auprès du responsable du sinistre. Exemple : un syndic obtient le remboursement de la franchise auprès du voisin dont la canalisation a fui.
Mauvaise foi présumée de l’assuré
Fraude inexistante
Fausse déclaration de sinistre
Soupçon d’exagération, d’omission ou de fausse déclaration dans la présentation du sinistre. Exemple : un assuré déclare des pertes matérielles supérieures à la valeur réelle.
Résulte d’une enquête concluant à la bonne foi de l’assuré. Cette conclusion permet le déblocage de l’indemnisation. Exemple : la compagnie clôt le contrôle après avoir vérifié la sincérité des factures.
Lorsque l’assuré fournit volontairement des informations mensongères, l’assureur peut refuser l’indemnisation. Exemple : un entrepreneur déclare un vol fictif de matériel pour obtenir une indemnité.
Blocage d’indemnisation
Perte de la valeur vénale
Plafond de garantie
Suspension temporaire du règlement en attendant des pièces justificatives ou une expertise contradictoire. Exemple : l’assureur bloque le paiement d’un dégât des eaux en attente du rapport d’expert.
Baisse de valeur du bien sinistré, même après réparation. Ce préjudice est souvent invoqué dans les expertises immobilières. Exemple : un immeuble restauré après incendie se revend moins cher qu’avant sinistre.
Montant maximum indemnisable prévu par le contrat. Il délimite la responsabilité de l’assureur. Exemple : une police fixe à 80 000 € le plafond pour les dégâts des eaux.
Déclaration tardive
Souscription inexacte du risque
Règlement différé sans facture
Signalement du sinistre hors délai légal (souvent 5 jours ouvrés), pouvant justifier un refus de garantie. Exemple : un assuré prévient son assureur trois semaines après un dégât des eaux.
Erreur lors de la signature du contrat (surface, activité, matériaux, etc.) modifiant le niveau de risque réel. Exemple : un local déclaré comme bureau alors qu’il est utilisé comme atelier de production.
L’assureur diffère le paiement final jusqu’à la réception des factures réelles de réparation. Exemple : une avance est versée, le solde sera réglé à réception des justificatifs.
Déchéance de garantie
Défaut d’entretien
Aggravation du risque
Sanction supprimant le droit à indemnisation pour non-respect des obligations contractuelles. Exemple : un assuré qui n’a pas entretenu son système électrique perd son droit à garantie.
Manque de maintenance régulière entraînant un refus de prise en charge du sinistre. Exemple : une toiture non entretenue provoque des infiltrations non couvertes.
Changement dans la situation du bien ou de l’activité augmentant le risque assuré sans déclaration à l’assureur. Exemple : transformation d’un logement en restaurant sans mise à jour du contrat.
Non-conformité
Facturation erronée
Assignation
Non-respect d’une norme technique ou réglementaire pouvant affecter la garantie. Exemple : un local sans mise aux normes électriques peut voir son sinistre refusé.
Erreur dans la présentation des montants ou des travaux réalisés, entraînant un risque de contestation. Exemple : un artisan facture un montant supérieur à la réparation réellement effectuée.
Acte par lequel une personne convoque une autre devant un tribunal. Exemple : un assuré assigne son assureur en justice pour refus d’indemnisation.