Commentaire 1 ère réussite devant la cour de cassation-03


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Loyer : le préjudice dû à un retard d’indemnisation est distinct

Le 15 octobre 2010 par EMMANUELLE BERNARD

Civ.3e, 5 octobre 2010, pourvois n° 09-69.904 et 09-69.934

Un cabinet médical situé dans un immeuble en copropriété est endommagé par une fuite sur une canalisation commune. Attendant le rapport de l’expert pour toucher son indemnisation et commencer les travaux, la SCI propriétaire est privée de loyer pendant deux ans. Non couverte par son propre assureur, la SCI recherche la garantie du syndicat des propriétaires et de son assureur Axa pour l’indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel de Paris (30 juin 2009) limite l’indemnisation à deux mois de loyers, correspondant à la durée des travaux, et non aux deux ans pendant lesquels le bien n’a pu être loué. Pour les juges du fond, le montant des loyers dont un propriétaire peut se retrouver privé à la suite d’un sinistre garanti, correspond à la période nécessaire, au dire de l’expert, à la remise en état des lieux. La cour de cassation sanctionne cette décision, aux motifs que « la SCI sollicitait l’indemnisation d’un préjudice résultant d’un retard d’indemnisation, distinct de celui résultant des seuls désordres affectant ses biens ». Dès lors, en considérant que le retard était imputable au syndicat et à son assureur, il entraînait un préjudice ouvrant droit à réparation.

Lorsqu’elle est souscrite par le propriétaire, la garantie perte de loyers est  accessoire à l’assurance de dommage couvrant un immeuble locatif. Elle couvre les loyers perdus pendant les travaux de remise en état, en général dans la limite d’un an.

Dans cette affaire, l’indemnisation a été retardée à cause du rapport de l'expert remis à l'assureur syndicat des propriétaires (AXA) plus de 18 mois après le sinistre à l’assureur. Ce qui a en conséquence reculé le commencement des travaux. Un retard accentué par le fait que les propriétaires ont attendu cinq mois pour déclarer le sinistre, ce que l'assureur ne se prive pas de soulever pour sa défense. Par ailleurs, le cabinet médical étant vacant au moment du sinistre, les propriétaires ont du démontrer leur intention de le louer pour invoquer la « perte de chance » de percevoir des loyers en attendant que le bien soit remis en état. Ils y parviennent en produisant des annonces d'offres de location parues dans le journal. La notion de perte de chance continue de s'inviter dans tous les tribunaux.

 

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